L’immobilier espagnol présente de nombreux avantages, notamment en termes de prix, de qualité et de rentabilité.
En effet, les prix des biens immobiliers espagnols sont souvent très abordables, ce qui en fait une excellente option pour les investisseurs. Le prix d’une villa ou d’un appartement est en effet moins cher qu’ailleurs.
De plus, la qualité de l’immobilier espagnol est généralement très élevée, ce qui augmente sa valeur et sa durabilité.
Enfin, l’Espagne dispose d’un excellent potentiel de rentabilité, en raison de sa forte demande touristique et de son large éventail d’activités économiques et culturelles.
N’hésitez plus et investissez dans l’immobilier espagnol !
Du premier rendez-vous pour déterminer vos critères de recherche, à la signature de l’acte de vente, en passant par l’aménagement de votre nouvelle acquisition, La Serena Villas, votre partenaire immobilier, s’occupe de tout !
1. Administratif
Obtention du NIE
Tout résident étranger doit être en possession d’un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger). Servant d’identification auprès de l’État Espagnol, il est également nécessaire pour des opérations telles que l’achat d’un véhicule, l’ouverture d’un compte bancaire, ou encore la contraction de services tels que la fourniture d’électricité, d’eau, de gaz, d’internet, etc.
Ouverture d’un compte bancaire en Espagne
Si l’ouverture d’un compte en banque n’est pas indispensable pour vivre en Espagne, celui-ci facilitera grandement votre intégration à la vie Ibérique.
Les personnes qui résident en Espagne moins de 183 jours par an, et qui ne sont soumises à aucun impôt espagnol, sont considérées comme non-résidents.
Dans ce cas, les pièces à fournir pour l’ouverture d’un compte bancaire sont simplement un passeport ou une carte d’identité en cours de validité
Votre Numéro d’Identification Étranger (NIE)
L’organisme bancaire fournira rapidement votre RIB espagnol, lors de votre rendez-vous.
Il faudra attendre 5 à 7 jours pour récupérer vos cartes et les codes confidentiels à l’agence bancaire.
En Espagne, vous pouvez choisir différents type de banques.
- Banques du réseau national : Santander, BBVA, la Caixa, Sabadell, Ibercaja, etc.
- Banques des réseaux régionaux et en ligne : B ForBank, N26, ING DIRECT Espagne, Revolut, etc.
Évitez d’approvisionner vos comptes en encaissant des chèques car en Espagne les frais d’encaissement et les délais peuvent être très long.
Notez que les banques en ligne, sans frais, ont leur lot d’avantages (gratuité de gestion de la carte), mais aussi d’inconvénients (versement minimum à l’ouverture, accès au crédit, assurance-vie, faibles frais bancaires à l’étranger, opérations en Bourse…).
- Le montant financé est globalement plus intéressant. En fonction de votre dossier, votre banque pourra vous prêter jusqu’à 100% du montant du bien.
- Les taux d’intérêt sont généralement plus faibles. En 2020, en Espagne, comptez un taux de 2% pour un financement en taux fixe sur 20 ans. Pour un taux variable, nos derniers dossiers étaient financés sur une base Euribor + 1%.
- La lourdeur administrative. Le système bancaire en Belgique est généralement plus long et les délais peuvent mettre jusqu’à deux mois à obtenir le montage du financement.
- Il vous sera très probablement demandé de mettre en garantie une propriété, ceci afin de se couvrir en cas de défaut de paiement du bien en Espagne. Le nantissement d’assurance vie est aussi une solution envisageable.
2. Démarches avant l'achat
En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 3.000€. Celle-ci, appelée “Reserva” ou “Señal“, s’accompagne de la signature d’un pré-contrat reprenant les informations principales de la propriété.
Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.
Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation. En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée devient part du prix de vente. Elle sera généralement amplifiée au moment de la signature du compromis de vente.
Le compromis de vente est un contrat privé établi entre l’acheteur et le vendeur, il ne se signe pas devant le notaire, mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente.
Le compromis reprendra de nombreuses informations essentielles telles que :
- L’identité du vendeur et des acquéreurs ;
- L’adresse de la propriété ;
- Le prix de vente du bien ;
- La date limite de signature chez le notaire ;
- L’adresse du notaire où sera signée la vente ;
- Les éventuelles dettes en cours ;
- Les moyens de paiement ;
- La répartition des frais de notaire ;
- Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties ;
- etc.
Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la réservation sera de l’ordre de 10% du prix du bien.
Cet argent restera bloqué sur le compte de l’avocat afin de pouvoir arbitrer tout cas de litige.
En effet, dans la majorité des cas, les compromis signés entre deux particuliers sont ce qu’on appelle des “arras penitenciales“, régulés par l’article 1454 du code civil espagnol. Cela signifie que si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée.
En revanche, si la partie vendeuse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.
La durée totale du processus d’achat à partir du jour de signature du compromis varie en général de 1 semaine à 3 mois.
3. Démarches après l'achat
En Espagne, « l’empadronamiento » est le terme qui définit le recensement. En effet, au même titre que le recensement en Belgique, il s’agit d’une étape obligatoire lors du passage à la majorité. Il sert à signaler à la mairie son lieu de résidence et fait office de justificatif de domicile. Sa validité est de 3 mois et peut être renouvelé si besoin.
Pourquoi faire son “empadronamiento” ?
En Espagne, cela vous permet d’accéder à la sécurité sociale, de voter, et de manière plus générale, de bénéficier de vos droits de citoyen. Il s’agit d’une démarche simple et rapide qui marque votre entrée dans la vie espagnole sur le long terme. Si vous aviez pour coutume de justifier de votre domicile avec des factures d’opérateurs ou de gaz, l’ »empadronamiento » est en revanche le seul justificatif valable en Espagne.
Avant tout, vous êtes tenus d’aller vous enregistrer dans la Mairie de la commune où vous résidez à l’année. Vous devrez alors vous présenter avec ces quelques documents :
- Votre pièce d’identité (Carte d’identité ou passeport) + une copie ;
- Votre Numéro d’Identification Etranger (NIE) + une copie ;
- Votre contrat de location signé par le bailleur et le locataire ou acte authentique (« Escritura ») dans le cadre d’un achat immobilier.
Conseil pratique :
« L’empadronamiento » se faisant sur rendez-vous dans la mairie de votre lieu de résidence, prenez-vous à l’avance, les délais peuvent être longs (jusqu’à 1 mois et demi dans certaines mairies ).
4. Processus d’achat
Lors du processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne, les vérifications juridiques sont de loin l’une des étapes les plus importantes pour laquelle il est fortement recommandés de passer par un avocat, car les lois évoluent et diffèrent selon les régions ou les villes.
L’avocat se chargera d’accomplir une série de vérifications dont le notaire ne s’occupe pas. En effet, le rôle du notaire dans un achat immobilier en Espagne est limité par rapport à la Belgique; cela ne retire cependant en rien son importance.
L’avocat se chargera de :
- Vérifier la garantie de l’absence de dettes (arriérés de charges, hypothèque.
- Obtenir et vérifier le certificat d’enregistrement en mairie ;
- Contrôler les éventuels projets urbanistiques ;
- Vérifier la conformité du bien au cadastre ;
- Vérifier le projet d’acte authentique.
Dans le cadre d’un achat immobilier en Espagne, la plupart des avocats définissent leurs honoraires en se basant sur un pourcentage du montant du bien (entre 1% et 2%). D’autres proposent un montant forfaitaire commençant à 2.000€.
Mais une nouvelle fois, certains critères peuvent modifier ces honoraires (exemple : notoriété de l’avocat, complexité du dossier, localisation, etc.). C’est pourquoi, afin d’éviter toute mauvaise surprise, les frais d’avocat sont inclus dans nos honoraires.
Lors d’un achat immobilier, le notaire espagnol est impartial, il ne prend parti ni pour l’acheteur, ni pour le vendeur, il est là pour garantir la conformité de l’acte de vente envers la loi locale.
Le notaire en Espagne se charge de certifier l’identité des parties ainsi que des témoins qui signent l’acte de vente, d’inscrire le nouvel acquéreur au Registre de la Propriété (Registro de Propiedad) et de collecter tous les frais et impôts engagés dans la vente.
Vous allez être propriétaire d’un bien en Espagne et vous souhaitez que les procédures soient réalisées le plus rapidement possible. Mais il y a un nombre important de papiers à signer et cela peut demander plusieurs aller-retours sur plusieurs semaines voir plusieurs mois.
Le meilleur moyen de gagner du temps (et donc de l’argent) lorsque vous achetez une propriété en Espagne C’est La procuration.
La procuration, ou « Poder Notarial » en espagnol, est une autorisation de représentation, qui prend la forme d’un document légal, et qui doit être signée en présence d’un notaire public espagnol ou d’une personne ayant des pouvoirs équivalents (comme un consul).
Elle est signée entre un mandant (une ou plusieurs personnes physiques ou juridiques) et un mandataire (personne individuelle ou entreprise), et autorise le second à agir au nom du premier.
Depuis peu, vous pouvez également demander une procuration à votre notaire en Belgique. Le document devra être apostillé par la Cour d’Appel et traduit en espagnol, sans avoir à passer par le Consulat espagnol.
Si vous faites appel à la Serena Villas, nous nous chargeons d’effectuer toutes ces démarches administratives et juridiques pour vous.
Si la procuration va être utilisée pour des transactions d’ordre financier ou fiscal, comme c’est le cas pour un achat ou une vente immobilière, toutes les parties doivent disposer d’un numéro d’identification fiscal espagnol, ou d’un NIE, si elles sont étrangères.
Avec cette procuration, le mandataire pourra effectuer les démarches nécessaires à votre projet d’achat : réaliser la demande de votre NIE, l’ouverture d’un compte bancaire à votre nom, ou encore la signature du compromis et de l’acte de vente, si vous ne pouvez ou ne souhaitez pas vous déplacer à ce moment.
5. Financier
Dans la plupart des pays francophones, lorsqu’on parle de frais d’acquisition, on fait référence aux frais de notaire.
Les frais d’acquisition espagnols peuvent inclure d’autres éléments, car divers intervenants tels que les plus du notaire.
- Quels frais l’acheteur doit-il régler à chaque interlocuteur ?
- Quels impôts est-il amené à payer ?
- Comment en tirer une estimation ?
Acheter une maison ou un appartement en Espagne implique le paiement de plusieurs types de frais, d’impôts et de taxes.
Afin d’en connaître de manière globale le montant, les frais d’acquisition sont estimés à environ 11% de la valeur d’achat du bien, hors frais de conseil et d’accompagnement. Il est tout de même important de noter que ces frais peuvent varier d’une région à l’autre.
De manière plus détaillée, on distingue 3 grandes catégories de frais d’acquisition :
- Les frais de notaire qui incluent à la fois la rémunération de celui-ci, les frais d’évaluation du bien et les frais d’inscription au registre de la propriété.Ils sont estimés à 1 % de la valeur d’achat avec un minimum de 1.500€.
- Les impôts ( ITP, AJD, IVA …) varient en fonction du type de bien immobilier (ancien ou neuf) et de la région.
- Les frais de conseil et autres frais comme les frais d’avocat, de conseiller spécialisé ou éventuels frais d’agence immobilière.
Comme nous l’avons expliqué précédemment, quel que soit le type de bien immobilier acheté, les frais de notaire et d’inscription au registre de la propriété sont identiques. Si ces frais sont comparables pour l’achat d’un bien existant et la construction d’une nouvelle habitation, ce n’est pas le cas des impôts dont sont redevables les futurs propriétaires.
Imposition dans le cadre de l’achat d’un logement ancien en Espagne
Il sera toutefois nécessaire de vous acquitter de l’impôt sur la transmission de patrimoine, également appelé « Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » dans les 30 jours suivant votre achat. Cet impôt varie de 3 à 11% selon les régions d’Espagne. Il représente, par exemple, 10 % du prix d’achat du bien dans la Comunidad Valenciana
Imposition dans le cadre d’une construction ou d’un logement neuf
Pour l’achat d’un logement livré neuf ou projet de construction en Espagne, l’imposition subie par les futurs propriétaires est différente d’une acquisition dans l’ancien.
Pour bénéficier de la qualité d’une habitation neuve, l’acheteur doit s’acquitter de l’Impôt sur la Valeur Ajoutée (« IVA ») qui correspond à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Appelé « Impuesto al Valor Añadido » en Espagne, cet impôt représente 10 % de la valeur du bien.
Afin de vous permettre de budgétiser l’enveloppe globale nécessaire à la concrétisation d’un projet immobilier en Espagne, voici un exemple à titre indicatif du budget pour l’achat d’un logement ancien dans la communauté de Valence :
- Valeur d’achat : 100 000 € ;
- Frais de notaire : 1 500 € ;
- ITP : 10 % x 100 000 € = 10 000 € ;
- Frais d’accompagnement d’un conseiller : 5 % HT x 100 000 € = 6.050 € TTC ;
- Soit un total de 117.550€.
En plus des frais d’acquisition précédemment estimés à environ 11% de la valeur d’achat du bien, peuvent s’ajouter des frais supplémentaires dans l’éventualité d’un achat avec emprunt. Ces frais sont les suivants :
- Frais d’expertise ~500€
- Frais de dossier ~0,5% du montant du prêt.
6. Fiscalité et Impôt
Le lieu de la déclaration fiscale dépend de votre résidence fiscale. Si vous séjournez en Espagne pendant une période supérieure à 183 jours au cours de l’année civile ou si vous avez établi, directement ou indirectement, le centre principal de vos activités ou intérêts économiques en Espagne alors, vous devez présenter votre déclaration dans ce pays.
Par ailleurs, tout propriétaire d’un bien immobilier en Espagne doit faire face à trois types d’impôts :
L’impôt foncier, mieux connu sous le nom d’IBI, est un impôt inclus dans le système fiscal local espagnol qui taxe la valeur de la propriété.
Il s’agit d’une taxe obligatoire que tous les propriétaires qui possèdent des locaux, garages, maisons, appartements ou, en général, tout bien immobilier à leur nom doivent payer annuellement aux mairies.
L’indicateur pris en compte pour calculer l’IBI est la valeur cadastrale de la propriété. Le coefficient appliqué à cette valeur est compris entre 0,4 et 1,3 %.
Pour connaître la valeur cadastrale exacte d’un bien immobilier, il suffit de consulter le cadastre ou le reçu IBI que vous recevez chaque année. Par exemple, pour un appartement à 150.000€ acheté à Valence, l’IBI est généralement compris entre 300 et 500 euros par an.
L’impôt sur le revenu des non-résidents
Que vous dégagiez ou non des revenus locatifs de votre résidence en Espagne, vous êtes redevables de l’IRNR (« Impuestos Sobre la Renta de No Residentes »). Tous les étrangers non-résidents (domicile fiscal dans un autre pays) doivent déclarer les revenus qu’ils ont perçus au cours de l’année et/ou le bien immobilier qu’ils possèdent sur le territoire espagnol. L’IRNR se paye à l’aide du modèle 210 . Son montant est estimé à 1,1 % de 19% de la valeur cadastrale du bien.
L’impôt sur le revenu des résidents
Pour ce qui est des résidents espagnols, le taux d’imposition sur le revenu est échelonné selon la tranche fiscale allant de 19% à 45%.
L’impôt sur la fortune (IP – « Impuestos sobre el Patrimonio ») est également en place en Espagne, mais ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €.
L’Espagne est un pays où posséder un bien vous reviendra globalement moins cher qu’en France ou en Belgique :
- L’impôt foncier est 3 à 4 fois inférieur.
- Les charges de copropriété sont 2 à 3 fois moins élevées.